北京丰台地王项目高价易主 泰禾集团与华侨城“各取所需”

中国品牌 pinpai.china.com.cn  2018-01-10 13:32:21  责任编辑:楚丹

  经不完全统计,泰禾集团及其子公司2017年曾7次竞得土地,共计33次并购交易,从其他公司受让股份或工程项目,与此同时,泰禾集团的负债规模大幅攀升,财报显示,其负债总额由2015年年末的677亿元快速增加至2017年三季度末的1569亿元

  法治周末记者 蒋起东

  近日,北京总价第三高的地块,北京侨禧投资有限公司(以下简称北京侨禧)正在运作的丰台地王项目经历了第三次股权变更,泰禾集团作价108亿元从华侨城手中完全接盘该项目。

  2018年1月2日,泰禾集团公告称,其全资子公司锦辉置业与华侨城签署了产权交易合同,锦辉置业以挂牌底价人民币7.7亿元受让华侨城持有的北京侨禧51%股权。按照公告的转让条件,泰禾还需要提供47.58亿元贷款及1.51亿元利息支付给华侨城。

  早在去年8月,泰禾集团曾以7.34亿元外加偿还44.49亿元股东贷款的代价,收下了北京侨禧49%的股权。

  公开资料显示,北京侨禧曾是华侨城子公司。2015年11月,北京侨禧竞价取得丰台区南苑乡槐房村和新宫村的1404-669、670、665、666、668地块,成交总价83.4亿元,折合楼面价5.6万元每平方米,这一价格创造北京土拍历史第三高。

  这意味着,泰禾集团总计用约108.62亿元的代价从华侨城手中接过了名噪一时的丰台地王项目。

  时隔两年,华侨城为何突然要甩手83亿元的地王,泰禾集团为什么又肯花费如此大的代价将其拿下?

  泰禾集团相关负责人对法治周末记者表示,收购该项目的原因在于“对该项目的市场前景看好;可以增加公司在北京的优质土地储备,提升公司品牌影响力。同时,符合公司聚焦京津冀、长三角、珠三角等强势区域,深耕一线城市的发展战略”。

  华侨城方面,法治周末记者多次致电华侨城品牌部,但始终无人应答。

  地王命途坎坷

  早在2017年11月,北京产权交易所披露华侨城挂牌底价7.7亿元转让北京侨禧剩余的51%股权时,市场上就已纷纷猜测泰禾集团将接手项目,为命运一波三折的地王画上最终归属的句点。

  时间回溯至2015年11月2日,华侨城与华润、招商局组成联合体竞得丰台区槐新地块,成交总价83.4亿元,另配建5.7万平方米公租房,溢价率50%,折合楼面价5.6万元每平方米。这一价格创造了北京土地拍卖历史第三高价格。

  这一地块面积巨大,其总占地面积达到11.76万平方米,地上建筑规模达23.93万平方米,土地用途为居住兼教育、文化设施用地,并且已取得首批预售许可证。

  然而,或许是83.4亿元的土拍成交总价过于高昂,华润、招商局与华侨城很快选择了“分道扬镳”。在项目案名尚未对外宣布的情况下,招商局和华润就分别在2016年7月和8月陆续退出丰台地王项目。

  招商局原持有北京侨禧34%的股权,华润原持有北京侨禧33%的股权。两家企业相继退出,于是其所持有的合计67%的股权便全部转让给了华侨城。

  尽管招商局、华润纷纷退出,但华侨城仍在独立支撑该项目的运作。2017年3月,华侨城公布项目案名,将丰台地王项目正式命名为“新著东方”,并宣称要将其打造成北京豪宅标杆。

  就在市场普遍认为华侨城将独立操盘这一项目时,华侨城寻找到了新的合作伙伴。2017年8月,华侨城将北京侨禧49%的股份以51.83亿元出售给了泰禾集团。

  转折又一次到来,华侨城很快选择了彻底放弃“新著东方”。2017年10月31日,华侨城将北京侨禧剩余51%的股权也挂上北京产权交易所。没有出乎外界的意料,泰禾集团再次出手,通过前后两次股权收购,如愿以偿获得丰台地王。

  泰禾集团相关负责人对法治周末记者表示,该项目占据城市核心区位和城市资源,且为大平层,与泰禾大院系产品线定位高度契合,因此,已确定打造为“泰禾北京金府大院”。

  华侨城资产腾挪有进有退

  从曾经意气风发拿下地王,以一己之力支持项目开发,到如今分两次将股权悉数转让,彻底将项目剥离,对于华侨城而言,丰台地王似乎就是一块“烫手山芋”。

  法治周末记者通过查阅北京侨禧财务数据了解到,截至2017年10月31日,北京侨禧资产总额为955588.1万元,但负债总额却高达983159.7万元,净资产为-27571.6万元。由于项目仍处于前期开发阶段,因此2016年度和2017年前10月营收均为0,公司净利润为-1572.13万元。

  在华侨城的运作下,北京侨禧处于资不抵债的境地。对于北京侨禧糟糕的财务指标,外界不乏声音认为华侨城当前存在开发项目的资金压力。不过也有声音认为华侨城作为国资委主管的大型央企,不太可能缺乏资金。华侨城究竟是否存在资金压力?法治周末记者就此问题联系华侨城品牌部,但电话始终无人接听。

  无论怎样,华侨城通过此举回笼资金已是不争的事实。通过前后两次股权并购,华侨城得以甩手项目,而接盘者泰禾集团则共计需付出108.62亿元的代价。华侨城用这些钱来做什么?

  中研普华研究员唐辉对法治周末记者表示:“从华侨城来看,华侨城将剩余股权转让有利于公司快速回收现金流,为公司转型发展保证了100亿元以上的回笼资金,这也是和华侨城后续积极做文旅等领域的投资战略有关。”

  去年12月18日,华侨城公告称,拟成立成都洛带华侨城文化旅游开发有限公司,进行成都洛带古镇及周边的旅游文化项目开发、建设和运营,且拟为洛带华侨城向银行申请相关贷款中的相应比例资金(10.4亿元)提供融资担保。

  洛带华侨城只是华侨城战略转型的一个缩影。易居智库研究总监严跃进告诉法治周末记者,当前华侨城积极响应央企重组的政策,剥离部分非核心业务。公开资料显示,近年来,在“十三五”规划、“一带一路”和新型城镇化战略指导下,华侨城提出“文化+旅游+城镇化”战略,在全国近40个城市推进城镇化新项目布点布局。

  泰禾积极扩张负债高企

  对于泰禾集团而言,通过此次交易,无疑获得了优质的土地资源。

  唐辉认为,接盘北京侨禧在于增加泰禾在北京的优质土地储备,并且积极看好此类地块的转让和开发,也符合其在北京继续发力高端物业,配合该公司聚焦京津冀、长三角、珠三角等房地产重点区域,进一步深耕一线城市的发展战略。

  严跃进表示:“从此类接盘情况来看,应该说还是有较高性价比的,毕竟包括丰台等区域土地资源稀缺。另外泰禾这两年销售业绩不错,拿地的预算应该说还是会比较大的,所以也容易收购项目。”

  据克尔瑞近期发布的2017年中国房地产企业销售TOP200排行榜显示,泰禾集团2017年销售额为1007.2亿元,这一数据将近华侨城的5倍。

  销售额的攀升得益于积极的并购扩张。在房地产市场中,泰禾集团素以风格激进著称,这家来自于福建的房企,自2013年开始进入全国市场,激进拿地,被很多业内人士看作“地王收割机”。

  法治周末记者通过梳理泰禾集团去年公告发现,经不完全统计,泰禾集团及其子公司2017年曾7次竞得土地,共计33次并购交易,从其他公司受让股份或工程项目。

  然而,业内人士普遍认为,大举并购,快速扩张,给房企带来的不仅仅是大量的土地储备,同样也可能会带来相对高企的债务。

  财报显示,近年来,泰禾集团的负债规模大幅攀升,负债总额由2015年年末的677亿元快速增加至2017年三季度末的1569亿元。资产负债率持续高企,2015年年末、2016年年末分别为79.87%、82.4%,到去年三季度末升至85.48%。

  近期,泰禾集团董事长黄其森在接受媒体采访时表示,2018年,泰禾集团销售额的目标是再翻一番至2000亿元;同时,争取在明年(2018年)上半年将负债率降到79%,下半年降到75%。但这一番豪言很快遭到深交所下发关注函,要求公司确认上述目标实现的现实依据、是否构成业绩承诺,并要求公司自查是否符合信披规则、是否存在内幕交易。

  对于此次受让北京侨禧51%的股权,泰禾集团相关负责人告诉法治周末记者,此次收购的资金来源为自有资金以及融资款,公司资产负债率水平符合经营管理和资金使用的需要,对该项目的收购不会对公司的财务状况产生大的影响。


来源:法治周末